今年初，仲恺高新区委全体（扩大）会议提出了争创国家一流高新区目标，着力构建“一心一带一环三组团”的发展格局。同时，作出了实施仲恺大道沿线城市更新的重大决策部署。

      此次城市更新涉及仲恺大道沿线9.7平方公里的区域，将重点完善公共配套。通过改造提高土地利用效率，优化城市生活环境。

       回顾各地大规模城市更新过程，城市更新效率一直是痛点。多数城市更新拉锯战很大一部分归咎于补偿方案。因此，此次仲恺启动城市更新将努力让原生居民理解并接纳城市更新，寻求该群体的最大利益平衡点，最终实现多赢的局面。

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仲恺城市公共空间价值的共赢

        据了解，此次仲恺大道沿线区域城市更新提出了低容积率的城市建设，并着重于完善城市公共配套。

         翻看过往的城市更新案例，大量旧改项目容积率高达10.0以上，伴随而来的是教育、医疗、公共资源短缺，城市交通拥挤，绿化少等问题，掣肘了城市的可持续发展。因此，优化城市生活空间，引导城市高质量发展，成为了仲恺此次城市更新的主要目的。

         以深圳坂田城市广场为例，它通过城市更新严控容积率在4.88内，打造成符合当下“产城人”融合的综合生活区。区域内不仅涵盖住宅、商业、写字楼等建筑形态，在绿化方面也有极大的改善。并通过增加各类公共配套——如深大附中等学校，有效缓解了区域教育紧张问题。同时，因城市面貌品质的革新，该区域吸引了大量高新产业入驻，聚集了更多高科技人才，整个片区的环境和居民素质有了飞跃式的提升。

       仲恺大道沿线区域的低容积率更新原则，与它有着异曲同工之处，即最大化保证城市的公共空间配套。在城市公共空间大升级的层面上，仲恺通过规划建设绿地公园、医院、学校这种低容积率且使用时间长的公共配套，来满足仲恺居民未来的生活需求。以此改变城市面貌，从整体上提升城市生活品质。

       此次更新过程中，计划新建公共基础设施面积1.25平方公里，新建学校6所，改扩建学校4所；新建道路48条，改扩建13条，总长37.24公里；规划一批公共停车场、公共站场、市政公园、公共绿地、医疗卫生站点、社区服务站点等。

         当然，要实现这样的共赢，实践起来也面临一些困难，即如何寻求城市更新和原生居民眼前利益的“最大公约数”。

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保障更新效率和原生居民长期资产价值

      城市更新所带来的共赢，并不止于城市公共空间的价值体现，还有原生居民生活品质的彻底改善和资产价值保障。

       一方面，城市更新将有效改善原生居民居住环境，提升区域价值。另一方面，城市配套从衣食住行，到教育医疗、公共交通等方面的彻底改善，也将支撑起原生居民在仲恺持有的资产价值得到较快增长。 

       以东莞松山湖为例，该区域此前较为落后，经过城市更新发展后，无论是住宅、商业、公园还是教育、产业园等配套一应俱全。且吸引了众多高新技术企业入驻，成为了东莞当下高资产价值的区域。松山湖城市面貌逐渐升级的同时，不仅衣食住行条件得到彻底改善，区域资产价值也有了快速提升。可见，城市公共空间整体升级带来的人居品质提升价值，是原生居民和城市发展之间利益的“最大公约数”。

       城市更新效率需要各方看到长远价值，并寻求长效的“回迁制度”。据了解，仲恺本轮城市更新对原生居民明确产权的资产采取“1比1补偿”的原则。

       仲恺城市更新补偿所提倡的实物补偿，也正符合目前城市更新补偿的标准。即符合合法产权且达到或者超过“标准房”标准的住宅房屋，原则上按“拆一赔一”补偿。旧村庄符合一户一宅的，最高回迁房建筑面积不超过480平方米。

       而被征收的宅基地面补偿法按三档计算：被征收宅基地面积小于或等于80平方米、大于80平方米小于或等于100平方米、大于100平方米的，宅基地权益面积分别为80平方米、100平方米、120平方米。

       目前，仲恺大道沿线区域仍处于半工业、半城镇的城市面貌。经过统一规划的更新之后，整个区域将按照低密度的标准建设，而更重要的是这次城市更新规划中保证了公共配套的空间。未来，当仲恺大道沿线将从“城乡结合部”蜕变成“低密生态宜居宜业城”。

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旧厂房改造，长效价值启示多

        对于仲恺而言，此前留下来的旧厂房更新是最大的攻克难点。但这也是仲恺大道沿线启动城市更新中，将给区域经济发展带来共赢的关键点。

        以往，旧厂房更新改造时，因厂房利益关系错综复杂，使得土地价值、补偿金额等难以统一意见。尤其是在改造周期中，厂房“收益空档期”的损失也容易让企业不肯主动停产搬迁。

以佛山为例，顺德新华西村在经过“村级工业园改造”后，村民每年分红比改造前增加超过3倍。这些长效且持续增长的利益便是通过城市更新和产业结构调整，以及对区域内产业形态进行全方位升级而带来的。

       仲恺在本次旧厂房城市更新补偿中，考虑了三个方面的因素，即被征收房屋价值的补偿，因房屋征收、搬迁、临时安置的补偿、停产停业损失补偿，并鼓励旧厂房补偿款等值置换经营性物业。通过这些措施，最大化保障厂房持有者的利益。

       从国外来看，南非约翰內斯堡的马朋内商业步行街区更新计划，可以成为仲恺旧厂房更新方向的参考案例。上世纪80年代，约翰内斯堡实施了去工业化的政策，留下大量空置和日趋破旧的工业建筑。更新计划给这个项目带来了一个清晰的观念视野，通过修缮旧有空间、甄选具有创造力的租户和商业企业入驻，同时建设新的公共空间、改善当地的生活品质，推动文化活动项目，以此达到城市更新的各种效果。

       当然，旧厂房的改造已经不再拘泥于艺术、创意等领域。将符合时下城市生活的购物、餐饮、娱乐业进行融合，可极大丰富改造项目的城市功能。多元化的组合也将进一步提升改造项目在城市中的存在感，推动产业的进一步发展，从而给原生居民们带来更大的利益共赢点。

        从国内来看，北上广深等城市的更新之路，低容积率标准的提出和要求在很大程度上遏制了土地跟风开发的原始冲动，最大程度保护了城市公共空间建设。这种模式也更符合像仲恺这种以科创产业为主导、产城融合高质量发展的未来城市的图景。

文章来源：南方+客户端

图片来源：网络

编辑：冯江平