在“三旧”改造过程中，业权人进行“工改工”类项目改造时常遇到地块被认定为属于闲置用地的情况，由于大湾区的锌铁棚、低矮厂房较多，且由于大多厂房没有用地手续，所以常有厂房因上盖物面积不足1/3而被认定为闲置用地的情况出现。
为加大对产业类项目扶持力度，各地政府对“工改工”类项目有较大幅度的税收优惠和财政奖补政策，比如中山市出台的《中山市旧厂房全面改造实施细则》中第三章第十条规定，“用地达到 10 亩及以上、 建筑容积率达到 1.5 及以上的， 在项目竣工验收后， 对项目总建筑面积按 200 元/平方米标准， 由市财政通过镇区对实施主体进行奖励。 对改造后用于兴办先进制造业、 科技创新产业的， 经市经济和信息化部门出具认定意见，奖励标准再提高 20%。 单个项目奖励最高不超过 1000 万元 ”，同时高标准厂房允许按幢、 层等固定界限为基本单元分割登记和转让。
这两条政策使不少原业权人或产业经营方对旧厂房以自行改造方式进行改造升级，以获取政策奖补。
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闲置用地是否可以“旧改”？
首先我们看什么是闲置用地。按《闲置土地处置办法》（国土资源部第 5 号令），闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3，或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。虽然办法对闲置土地内涵进行了界定，对“动工开发”和“已投资额、总投资额”的含义也进行了说明，但由于在闲置土地处置实务中难以界定，所以各地主要以上盖建筑物基底面积是否达到总用地面积的1/3来界定。
那在这里与“三旧”改造政策就相冲突了，自我省颁布实施“三旧”政策以来，硬性要求是地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上。而且《实施意见》中明文规定“已认定为闲置用地的，不能纳入“三旧”改造范围”，因此，已经认定为闲置用地的项目是不能纳入“三旧”改造的标图建库范围的，即不能以“三旧”改造的名义对闲置用地进行再开发利用。
在实际操作中，有些业权人为了获得“三旧”改造的奖补资金，会采取一些方式来”变通“，比如将标图建库范围缩减到上盖物基底面积达到1/3的标准，对于这种操作方式与《实施意见》相违背，虽然对于闲置用地的认定权已下放至镇一级政府（商住类闲置用地认定仍在市政府层面），但《项目实施方案》的审批权仍属于市城市更新局（或“三旧”办），实施方案的审批需经市旧改委召开的联席会议审议通过，此时市自然资源局无法出具用地合法的相关意见，因此所采取的”变通“方式其实行不通。
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若对闲置用地进行再开发利用不能进行“工改”，还能不能获得政府的奖补资金呢？
笔者认为，完全是可以的。
现行的“三旧”改造政策的出台并非单独适用于“三旧”改造项目，政府为促进工改类项目，将适用于本行政区内的各类优惠政策统筹进“旧改”政策条文内，按照发改部门、经信部门相关规定，只要属于《产业结构调整指导目录》内鼓励类、允许类项目的增资扩产，用拆除重建方式或扩大经营规模方式对原厂房改造等项目，并且符合政策规定的相关条件者均可享有不同额度的贷款贴息或无偿补助。
具体申请办法：在项目已办理经信部门备案或核准，项目已完工，并在经省相关系统填写相关申请表，按要求提交立项文件、营业执照、固定资产投资证明文件等经审批通过即可按年限获得相应奖励政策。
撰文：肖亚玲
