2019年6月21日，中山市人民政府出台了《关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见》〖中府2019 〗65号文，这是在去年7月《中山市人民政府关于印发中山市“三旧” 改造实施办法（试行）的通知》（中府2018 55号文）以及《中山市人民政府关于印发中山市旧厂房全面改造实施细则（试行）的通知》中府〔2018〕57 号文等条文基础上的深化，对于旧厂房改造进一步明确了实施细则和相关流程，强调和突出了政府主导的作用。
笔者初步比较，认为新政与原中府〔2018〕57 号文差异的具体细则有以下10条——
“工改工”项目流程简化
1.项目标图建库更简便，半年一审改为随报随审；
2.涉及控规调整的，按照控制性详细规划法定程序编制单元规划，省去了启动控规论证报告的环节；若按控规实施则直接申报改造方案。
3.改造方案进一步简化（将由政府提供统一标准文本），申报改造方案的同时自动纳入年度实施计划。
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明确了工业用地实施归宗改造的地价计收标准
新政策对于零散的工业用地如何归宗到单一实施主体的流程以及地价计收标准进行了明确，土地出让价款按出让时该整宗用地的区片市场评估价与原若干宗用地区片市场评估价总价的差额计收。
当相邻的几宗布局不规则、不便于利用的地块合并归宗时地块价值能得到较大的提升，也便于归宗后土地的一体化规划利用，收取并证后的土地区片价与并证前的土地区片价的差额。此处片区价均指工业用地类的区片价，因为原归宗的用地全部是工业用地。
新政策进一步明确了连片成地的工业用地归宗改造的流程，即必须是原上盖物已拆除并已注销原不动产权证后方可协议出让给该单一主体实施改造。
对连片成片的若干宗国有工业用地，改造范围内的全部权利人通过签订搬迁补偿协议，将房地产权益转移到单一主体，在完成上盖物拆除、原有不动产权证注销登记后，可以将拟改造用地以协议方式出让给该单一主体实施改造。
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并证归宗后地块容积率的确定规则不变
对于工改工项目容积率FAR具体计算依据原中府〔2018〕57 号的相关规定以及《中山市城市规划技术标准与准则》确定。
《中山市城市规划技术标准与准则》确定的工业用地FAR标准
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对于申请财政资金奖补的工业厂房明确了建设标准
在原2018年57号文中，申请财政资金奖补的工改项目只需用地达到10亩、建筑容积率达到1.5以上即可申请最高不超过1000万的工改资金奖补，在新政策中，对于申请财政资金奖补的工业厂房明确了建设标准，除容积率达到下限1.5以外，还明确了上限容积率3.5，建筑限高50米；结合新建建筑首层高度不低于6米，二层及以上楼层层高不低于4.5米的要求，根据此要求符合财政资金奖补的工业厂房应该是在8-9层为宜，笔者认为8-9层的厂房如果不是挪出较多的中央广场、道路以及绿化用地，是比较难以满足3.5以内容积率的要求的。此类高标厂房单靠地面停车库难以满足停车位需求，须建地下车库，按《中山市城市规划技术标准与准则》的规定，地下室层高在2.2米以上的，计算全面积（即全部计入容积率），层高在2.2米以下的，计算一半面积（按一半面积计容积率），车库是否属于厂房的配套设施没有明确，假若属于配套设施那是不能出售的，按中山市现行的地下车库租赁价格，这一条对于工业厂房来说收回投资成本是有一定难度的。
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明确了分割转让要求
与原57号文差异有二：一是明确了集体工业地转为国有后方可以转让。二是产权人自持比例不得小于确权登记的总建筑面积51%，并在项目监管协议中明确约定自办理不动产（房产）登记之日起自持不少于15年。这一条在原57号文中没有明确。
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政策奖励的计收面积有调整
原57号文中是对项目竣工验收后的总建设面积实行每平方米200元的奖励标准，新政策中是对自持部分的建筑面积，按200元/平方米的标准进行奖励。
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明确了合法厂房“微改造”也可享受工改政策奖补
原57号文第三章第十条第（十）小条规定，对厂房建设年代较新， 结构完好， 因扩产需要， 在符合规划、 建筑规范和满足建筑物结构安全的前提下， 企业对原用地局部加建的， 可以按照《中山市“三旧” 改造实施办法（试行） 》 第四十条规定给予财政奖励。
新政中规定，在符合规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的前提下，在保留原有合法厂房建筑继续使用的基础上，通过局部拆改建、加建使整宗用地建筑容积率达到要求的，在项目竣工验收后，对自持的新建建筑面积按200元/平方米标准进行奖励。
按新政规定，办理有相关用地手续及建设手续的厂房用微改造等方式也可获得政策奖补，如果是没有土地使用权证或没有依法办理建设项目许可证的厂房是不可享受政策奖补的。
笔者认为，目前我市很多村办厂房因为种种历史遗留原因，未能办理土地使用权证或房产所有权证（后来统一为房地产权证）的村企，即使不能获得奖补资金，也可借“三旧”政策的利好完善相关用地手续，无疑对于村集体经济的发展是非常有利的。
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对于完善用地手续的条件放宽限制
首先是取消了“三地“的面积限定，原来的单宗地3亩以下，比例限定在主体地块面积的20%以内的条文在新政中未提及。
其次符合历史用地条件的地块除改造为住宅外，均可以协议出让。这一条对于上文中提到的村企、原厂房经营人（现实际使用人）是一项权益的有力保证。
最重要一点是明确了完善用地手续的条件：2009年第二次全国土地调查和最新的土地利用现状变更调查属于建设用地类的，完善用地手续时按建设用地办理，不需新增建设用地。
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闲置用地也可旧改
在笔者的上篇文章——【原创】闲置用地能否运用“三旧”改造政策进行再开发利用 ——华远地行就闲置用地与“三旧”改造的关联性解读一文中，按省颁布的《“三旧”改造实施意见》的规定“已认定为闲置用地的项目不能纳入标图建库范围”。关于此项规定，在本次“三旧”新政中有了重大突破：第四章第十二条中规定，国有工业用地可由改造企业向属地镇区政府申请， 由属地镇区政府加具确认意见后，凭经批准的“三旧”改造方案办理转移登记手续。转让前，如土地涉及闲置的，需经闲置土地处置后再办理转让。
此条规定无疑是低效国有工业用地的再盘活、开发与利用具有巨大的促进和推动作用。
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对于不符合土地利用总体规划的工改项目
可按规定修改土地利用总体规划
由于之前工业用地的无序，不少村工业园、集体企业厂房存在着不符合土地利用总体规划的情况，新政中明确了以下三种处理方式——
① 各镇区按自身预留规模在镇内调剂，修改土地利用总体规划；
② 编制村土规，由各镇区政府通过建设用地规模内部调剂方式调整建设用地布局；
③ 省、市重点项目，由市统筹利用跨省购买的增减挂钩节余建设用地规模和土规调整完善方案预留的城乡建设用地规模。
新政中去除了原55号文中“先承诺后审批”的条文。
